Accéder au foncier par l’achat

Le mode d’accès au foncier le plus spontanément identifié est sans doute l’achat. Pour autant, il est loin d’être majoritaire dans notre région et représente même une niche relativement restreinte. En effet, 75% du foncier agricole fait l’objet d’une location (fermage et autres modes)¹. La vente de terres agricoles représente environ 26 000 hectares en 2022 (soit 1.2% de la SAU régionale), auxquels il faut déduire les cessions familiales, ainsi que les terres occupées et achetées par le fermier en place. Finalement, la vente de terres libres « accessibles » se réduit donc à environ 5 000 hectares en 2022 (soit 0.3% de la SAU régionale).

Vigilance : Pensez à vérifier que le foncier est bien libre et qu’il n’y a aucun bail en cours avant de vous positionner.

En cas d’opportunité, une attention toute particulière doit être portée au prix. En effet, la rareté du foncier libre tend à favoriser une vive concurrence à l’achat, au risque d’alimenter une logique de surenchère. Pour s’assurer que le prix envisagé est cohérent avec le marché, le site le-prix-des-terres.fr, mis en place par la Safer et régulièrement actualisé, s’avère être une source d’informations précieuses.

Cette tendance inflationniste demeure néanmoins problématique car elle n’est pas forcément corrélée à l’évolution du revenu agricole. Il est donc de plus en plus difficile pour les agriculteurs d’acheter des terres agricoles en nom propre. Pour y remédier, des solutions de portage existent et proposent d’acquérir le foncier provisoirement ou définitivement.

En pratique : tout achat de foncier doit faire l’objet d’un acte notarié. La transaction sera notifiée à la Safer par le notaire, et peut dans certains cas, être soumise au droit de préemption.

Et si vous achetiez des parts sociales pour exploiter du foncier ?

Une société à objet agricole peut avoir la jouissance de foncier à travers 4 dispositifs :

• Mise à disposition du bail

Lorsque le fermier demeure en activité il peut mettre le bien à disposition de la société. Par la mise à disposition l’associé-exploitant demeure titulaire du bail et responsable direct devant le propriétaire.

• Apport de son droit au bail par le preneur

Le preneur peut également, avec accord préalable du propriétaire, apporter son droit au bail à une structure avec un objet agricole. Le titulaire du bail devient alors la société. C’est la société qui sera «fermier».

• Bail au profit de la société

Le propriétaire peut accorder un bail directement à la société qui sera donc qualifiée de « fermier ». L’avantage indéniable de cette solution est qu’en cas de cession de parts sociales de la société, le bail continue au profit de la société.

• Société propriétaire

Une société peut être propriétaire de foncier. Deux formules sont possibles : (1) par l’agriculteur qui intègre la société et lui transmet les terres et/ou les bâtiments qu’il possède en lui consentant un apport en propriété ou (2) • par acquisition du foncier qui sera inscrit au bilan et qu’elle exploitera.

Retrouver en détail 7 fiches pratiques pour trouver et sécuriser le foncier en adéquation avec votre projet dans la boite à outils "Accès au foncier : outils et bons conseils"

(1) Recensement agricole 2020, agreste